תביעה נגד קבלן

תביעה נגד קבלן היא הליך משפטי שבו רוכש דירה או בית תובע קבלן בגין הפרת התחייבויות, ליקויי בנייה או עיכובים במסירה.

התביעה יכולה להיות על בעיות שיש בדירה עצמה וגם בשטחים המשותפים במקרה של בעיות. 

במקרה של שטחים משותפים או בעיה שנוגעת לכמה דירות, גם ועד הבית או קבוצה של דיירים יכולים לתבוע את הקבלן.

 בישראל, תחום הבנייה עמוס בפרויקטים עם קשיים חיצוניים כמו בעיות של מחסור בעובדי בניין או מחסור בחומרים, ולכן גם ריבוי המקרים של תביעות הולך וגדל.

בקניית דירה חדשה נעשה הסכם בין הרוכש לבין הקבלן ובו יש פירוט של מה שהקבלן מחויב אליו.

תביעה כזו מתבצעת כאשר הקבלן לא עומד בתנאי ההסכם – בין אם מדובר באיכות הבנייה, בלוחות הזמנים או בתקן הביצוע.

מצבים נפוצים להגשת תביעה

• ליקויי בנייה חמורים שבדרך כלל מתגלים אחרי המעבר לדירה
• איחור במסירת הדירה לפי התאריך המוסכם
• שימוש בחומרים לא תקניים לבנייה
• חריגה מתוכניות הבנייה שהוסכמו במפרט הדירה
• אי רישום הדירה בטאבו לפי לוח הזמנים שסוכם בחוזה קניית הדירה

מתי  מגישים תביעה נגד קבלן

החלטה להגיש תביעה נגד קבלן אינה פשוטה, אך יש מצבים שבהם אין ברירה אחרת.

איחור במסירת מפתח – איחור כזה הוא גם עגמת נפש לקונים וגם מאלץ אותם למצוא פתרון דיור יקר אחר בינתיים.

ליקויי בנייה – אם יש פגמים מהותיים כמו סדקים, רטיבות, בעיות במערכת הביוב או בעיות חשמל – זו עילה ברורה לתביעה.

הפרת חוזה – כל סטייה מההסכם שקשורה למפרט הטכני כמו גודל הדירה ודברים שקשורים אליה כמו מחסן או חניה, איכות חומרי הבניה ואי עמידה במפרט הטכני כמו למשל התקנת נקודת גז במרפסת, מספר שקעים, סוג ריצוף ועוד עלולה להצדיק תביעה נגד הקבלן.

סוגי ליקויי בנייה שמצדיקים תביעה

ליקויים מבניים – ליקויים בשלד הבניין הם מהחמורים ביותר ויכולים להשפיע על בטיחות הדיירים. הדבר דורש תיקון מיידי וחיזוקים.

ליקויים אסתטיים – ריצוף עקום, צבע לא אחיד או התקנות לא מדויקות.

בעיות רטיבות ואיטום – אחת הבעיות הנפוצות ביותר בישראל בחורף היא  חדירת מים אחרי גשם שיוצרת נזילות מהגג או הקירות בגלל איטום מבנה שנעשה לא טוב.

בדק בית – שלב קריטי לפני תביעה

למה חשוב להזמין מומחה

בדק בית מספק חוות דעת מקצועית שתשמש כראיה בבית המשפט.

את בדק הבית עושה מהנדס בניין עם הכשרה לבדיקת בדק בית. 

המהנדס מכין רשימת ליקויים שהוא מוצא עם הסבר על הליקוי כולל שרטוטים וצילומים. הוא מסביר למה זה ליקוי, איך צריך לתקן אותו ומה עלות התיקון המשוערת לפי מחירון מוסכם.

מומלץ לעשות את הבדיקה אחרי חיבור החשמל והמים לדירה ולפני מסירת המפתח.

אם הקונה רואה בשלבי הבניה משהו שהוא תקלה לדעתו, כדאי לפנות לקבלן ולתעד. אסור לו בשלב הבא להכניס חברת בדק בית בלי אישור של הקבלן.

חברת בדק הבית נותנת דו"ח מפורט שיכול להגיע גם לעשרות עמודים על כל הדברים שהיא מוצאת.

כדאי להזמין חברת בדק בית אמינה עם ניסיון וגם לסכם איתה שתעשה בדיקה חוזרת אחרי תיקון הליקויים.

החוק בישראל בנושא קבלנים

חוק המכר (דירות)

החוק מגן על רוכשי דירות ומחייב את הקבלן לתקן ליקויים תוך זמן מסוים ממסירת הדירה.

זהו חוק שאי אפשר להפחית ממנו לרעת הקונים אבל כן אפשר בהסכם קניית הדירה להוסיף עליו פיצויים על תקלות במסירת הדירה לטובת הקונים.

לפי החוק יש תקופות של בדק ואחריות של הקבלן שבהן הוא מחויב לתקן ליקויים.

• תקופת בדק: מספר שנים בהתאם לליקוי והיא יכולה להיות בין שנה ל7 שנים. בתקופה זאת נטל ההוכחה הוא על הקבלן אלא אם יוכיח שהיה שימוש לא סביר במבנה.
• תקופת אחריות: לאחר תקופת הבדק והיא נמשכת 3 שנים. בתקופה זו נטל ההוכחה הוא על הדיירים.

איך מגישים תביעה נגד קבלן בפועל

שלב ראשון – פנייה לקבלן

לא ממהרים לתבוע לפני שנותנים לקבלן אפשרות לתקן את הליקויים בזמן סביר. 

מתעדים את כל הליקויים בתמונות, סרטונים ודו"ח מפורט של בדק בית ומעבירים לקבלן.

לא מומלץ לנסות לתקן לבד את הליקויים בלי אישור של הקבלן כי אז הוא עלול להתנער מהבעיה.

שלב שני – מכתב התראה

אם הקבלן לא מתקן את הליקויים בזמן סביר, עושה רק טיפול מינימלי קוסמטי או מושך את זמן התיקון, כדאי לשלוח לו מכתב התרעה לפני תביעה באמצעות עורך דין עם פירוט הבעיות והדרישה לתיקון.

כלי לחץ נוסף על הקבלן יכול להיות תלונה לרשם הקבלנים. תלונה מפורטת עם דו"ח הנדסי יכול להביא לחקירה נגד הקבלן שיכולה להביא לקנסות ואפילו לשלילת רשיון.

תלונה לרשם הקבלנים היא לא תחליף לתביעה של הדיירים נגד הקבלן.

שלב שלישי – הגשת תביעה

אם אין מענה – מגישים תביעה לבית המשפט.

אם הנזק הוא עד 39900 (נכון ל2026) אז אפשר ללכת לבית המשפט לתביעות קטנות שלא מצריך עורך דין וההליך בו מהיר.

לבית משפט השלום הולכים עם תביעות של עד 2500000 שקלים ומעבר לזה למחוזי.

בית המשפט ימנה בדרך כלל מומחה הנדסי מטעמו שיכריע בין הרוכש לקבלן.

במקרים רבים יש בחוזה של קניית הדירה סעיף בוררות למקרה של מחלוקת. 

בוררות עדיפה במקרים רבים כי היא מהירה יותר והתוצאה שלה מחייבת את הקבלן.

התביעה יכולה לכלול את הסעיפים הבאים:

• ירידת ערך על פגם שאי אפשר לתקן כמו חניה קטנה מידיי עקב טעות במיקום קירות או עמודים שאי אפשר להזיז או תקרה נמוכה מידיי. את ההערכה של ירידת הערך יעשה שמאי מקרקעין
• עלות התיקון למקרה שבו יהיה צורך בקבלן חיצוני שיעשה את העבודה
• עוגמת נפש לדיירים שנאלצים לחיות לתקופה מסוימת בדירה עם בעיות כמו לדוגמא חשמל שלא פועל בחלק מהחדרים
• דיור חלופי למקרה שבו אי אפשר להשתמש בדירה עד התיקון שלה, למשל למצב שבו צריך להרים את הרצפות ולהחליף את כל מערכת המים. התשלום יהיה גם על הוצאות נוספות כמו הובלה ואחסנת רהיטים
• פיצוי על איחור במסירת המפתח. הפיצוי יהיה לפי החוק ואם יש בהסכם בין הקבלן לדיירים סעיף פיצוי שמוסיף לדיירים אז לפי הסעיף בהסכם.

לתביעה צריך לצרף את הסכם הרכישה של הדירה + דו"ח הנדסי מקיף של חברת בדק בית וגם את כל תיעוד התקשורת עם הקבלן שיכולה להיות במכתבים, הודעות ווטסאפ, שיחות קוליות ועוד.

התביעה יכולה לקחת בין כמה חודשים לבין כמה שנים וזה תלוי  במורכבות של הבעיה.

עלות תביעה נגד קבלן

העלות מתחלקת לכמה מרכיבים:

• עלות תשלום לעורך דין שיכולה להגיע בין כמה אלפי שקלים למקרים פשוטים ועד עשרות אלפים למקרים מורכבים. כדאי לקחת עורך דין שעוסק במקרקעין ויש לו ניסיון בתביעות מסוג זה ובייצוג בבית המשפט
• עלות של מהנדס בניין מומחה או חברת בדק בית שייתנו חוות דעת על הליקויים
• עלות של שמאי מקרקעין שייתן חוות דעת למקרה של ירידת ערך

תביעה מול קבלן כדאי להגיש בהקדם האפשרי ולא לחכות.