קניית דירה חדשה מקבלן

דברים שעורך הדין בודק לצורך קניית דירה חדשה

1.במקרה שבו עוד לא התחילה הבניה צריך לבדוק את קיומו של היתר בניה. אם אין היתר בניה אז יש סיכון גדול בחתימה על חוזה כי ההיתר עלול להתקע מסיבות שונות וככה גם מועד המסירה של הדירה. נוסף לזה המפרט והתוכניות יכולות להשתנות

2.בדיקה של הקבלן. יש כמה בדיקות שעורך הדין עושה:

• האם חברת הבניה יציבה מבחינה פיננסית או עלולה להגיע למצב של חדלות פירעון ואז הבניה תעצר והקונים יצטרכו לחפש קבלן אחר, יקבלו את הדירה באיחור ובמקרים רבים יאלצו להוסיף עוד כסף. 
• בדיקה של  הסיווג של הקבלן כדי לוודא שהוא יכול לבנות את הבניין והדירות. קבלן עם סיווג לא מתאים יכול להיות סיכון לרוכשים
• במקרים מסוימים יש הבחנה בין היזם לבין הקבלן המבצע. גם זה צריך להבדק

3.מה קורה בשטחים מסביב לבניין שבו נבנית הדירה. האם יכול לקום שם בניין שיסתיר את הנוף או שיש תכנונים אחרים שיכולים להוריד את ערך הנכס כמו מבנה של העיריה שעלול לגרום לרעש או תנועה רבה של רכבים.

4.בדיקה שלקבלן יש באמת זכויות על הקרקע והיא שלו. במקרה של עסקת קומבינציה צריך לוודא שיש לו הרשאה לבנות ויש הערת אזהרה לטובת הרוכש.

נוסף לזה נבדק האם יש שעבודים או עיקולים או מיסים שצריך לשלם על הקרקע כי אחרת אי אפשר להעביר עליה בעלות.

5.בדיקת הליווי פיננסי של הבניה כי להבטיח את ההשקעה של הרוכש כדי שהכסף לא ירד לטמיון.  לפי חוק המכר שתוקן שהוא חוק שאי אפשר לשנות לרעת הקונה , הרוכש לא יכול לשלם לקבלן יותר מ7% מערך הדירה אלא אם יש ערבויות שכספו יוחזר במקרה של פשיטת רגל של הקבלן.

בדרך כלל משתמשים בערבות בנקאית לצורך העניין וככה הבנק מחזיר את הכסף לקונים במקרה של אי מסירת הדירה. יש גם אפשרות של פוליסת ביטוח שמונפקת על ידי חברת ביטוח ונותנת גם את אותו בטחון לקונים ויש עוד אפשרויות של ערבויות שבהן נותנים תשלומים לקבלן לפי התקדמות בבניה.

הכנת חוזה לקניית דירה מהקבלן

החוזה תלוי בכמה חוקים כמו חוק מכר דירות. 

אלה חוקים קוגנטיים שזה אומר שאי אפשר להחמיר אותם לרעת הקונה אלא רק לטובתו ועורך דין שהקונה ישכור ינסה לעשות כמה שיותר לטובתו כמו הגדלת הפיצויים במקרה של אי מסירה ותקלות.

החוזה יכלול כמה סעיפים:

1.תאריך מסירת הדירה. התאריך מחייב את הקבלן. מכוסה גם מצב של כח עליון שמונע מסירה בזמן

2.הצהרה של הקבלן על זכויותיו בקרקע ושהיא נקיה משעבודים

3.הקונה מצהיר שהדירה מתאימה לצרכים שלו

4..פיצויים שהקבלן יצטרך לשלם במקרה של אי מסירה בזמן. פירוט מלא של תשלום יומי במקרה של איחור.

5.מפרט טכני מדויק של הדירה. לפעמים הקונים של דירה חדשה קונים מהקבלן את הדירה ריקה ומכניסים בעצמם את המטבח, הריצוף ושאר הדברים בדירה ובמקרים אחרים הקבלן עושה את זה. מפרט טכני מדויק יפחית מחלוקות וטעויות

6.לוח התשלומים על הדירה לפי התקדמות הבניה. בחוזה יוסכם גם מה קורה אם מדד תשומות הבניה עולה ואם האינפלציה עולה תוך כדי בניה.

7.בדיקה של הדירה טרם מסירה ומעבר על דברים שצריך לתקן בה

8.פיצויים במקרה שיש תקלות בדירה אחרי מועד המסירה לפי אחריות.

9.עלויות של חיבורים למים, גז ושירותים שונים

10.מסירת ערבות או בטוחה אחרת לפי חוק מכר

עורך הדין צריך גם להיות מעורב בשלב מסירת הדירה. יש פרוטוקול מסירה ראשוני שמגיע בשלב שבו הדירה כמעט גמורה ובו הקונה בודק עמידה במפרט ואיזה ליקויים יש. אחרי בדיקת הליקויים שרצוי לעשות עם מהנדס בדק בית יש את שלב המסירה הסופית ומשם הדירה של הקונה וכל התשלומי מיסים עליו.

במקרה של מסירה לא בזמן של הדירה או פגמים מהותיים בדירה עורך הדין יעזור לקונים לתבוע את הקבלן.